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马来西亚弃置房屋项目：法律规制、政府政策与行业实践
在马来西亚房地产市场中，“弃置房屋项目”（abandoned housing projects）长期以来一直是困扰购房者的重要问题。当发展商因财务困难、管理不善或市场变化而停止建设工程时，购房者往往仍需继续偿还银行贷款，却无法获得房屋交付。这不仅造成购房者严重的经济损失，也影响房地产市场的稳定与公众信心。 为应对此问题，马来西亚政府通过《1966年住房发展（管制与发牌）法令》（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，简称 HDA）建立监管制度，并将弃置房屋发展项目相关行为纳入刑事责任范围。 什么是“弃置房屋项目”？ 根据马来西亚相关法律及监管实践，若发展商出现以下情况之一，相关房屋项目可能被认定为弃置房屋发展项目： a. 停止或严重延迟房屋建设工程； b. 连续超过六个月未进行任何施工；或 c. 未能在买卖合同（Sale and Purchase Agreement）规定的期限内完成工程。 根据 HDA 第18A条（Section 18A），一旦发展商因弃置项目而被定罪，可能面临以下刑事处罚： a. RM250,000 至 RM500,000 的罚款； b. 不超过三年的监禁；或 c. 两者兼施。 该条文旨在强化对发展商的法律责任，以减少项目被弃置的情况。 若房屋项目被认定为弃置项目，购房者在法律上仍享有一定保障。根据 HDA 第8A条，若发展商停止施工超过六个月，购房者在符合以下条件时可以终止买卖合同： a. 工程已连续停止至少六个月； b. 购房者取得贷款银行的书面同意；以及 c. 房屋管制官（Controller of Housing）确认该项目已停止施工至少六个月。 一旦买卖协议被合法终止，发展商必须在 三十（30）天内退还购房者已支付的所有款项。 然而，在现实情况中，若发展商已经破产或陷入严重财务困境，购房者往往难以完全追回已付款项。此外，由于发展商并非购房者与银行之间贷款协议的合同当事人，而该贷款协议亦独立于购房者与发展商之间的买卖协议，因此即使项目被宣布为弃置房屋项目，购房者仍须继续向银行偿还贷款分期。这也是弃置项目问题长期备受关注的重要原因之一。 在实际操作中，解决弃置房屋项目最常见且较为有效的方法之一，是由新的发展商接管原有项目。这一机制通常被称为 “白衣骑士”（white kni
马来西亚开放金融（Open Finance）：马来西亚国家银行发布的征求意见草稿
马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，“BNM”）于 2025 年 11 月 18 日 发布《开放金融征求意见稿》（“征求意见草案”），标志着马来西亚金融体系正迈向一个更互联、可互操作且以消费者为核心的新阶段。
员工辞职的注意事项
引言 辞职是雇佣关系终止的常见方式之一。在马来西亚，员工辞职主要受《1955年雇佣法》（Employment Act 1955，简称“EA 1955”）及普通合同法原则所规管。根据《雇佣法》第12(1)条的规定，服务合同的任何一方，均可通过书面方式发出终止合同的通知。 根据《雇佣法》第12(2)条，法定最低通知期限如下：(一) 受雇未满 2 年者：4 周；(二) 受雇满 2 年或以上但未满 5 年者：6 周；(三) 受雇满 5 年或以上：8 周。 《1967年工业关系法》（Industrial Relations Act 1967，简称“IRA 1967”）第20条赋予被解雇员工在其认为雇主无正当理由解雇的情况下，向工业法庭提出申诉的权利。然而，该项权利一般并不适用于自愿辞职的情形，除非辞职是在胁迫或非自愿的情况下作出。 辞职撤回：雇主的酌情权 一旦员工根据上述法律规定或雇佣合同妥善提交辞职通知，该辞职即被视为合法终止雇佣关系。辞职通知送达雇主后，雇佣合同将在通知期届满时终止（或在辞职信中明确注明即时生效的情况下立即终止）。 在此情况下，辞职一经生效，员工不得单方面撤回。值得注意的是，马来西亚劳工法并无规定雇主必须以任何形式的通知以正式接受员工的辞职通知；换句话说，一旦员工提交了辞职信函或通知书，即自动视为生效，除非获得雇主同意，否则不得撤回。 简而言之，员工在辞职后即使改变主意，雇主亦无义务接受其撤回辞职的请求。雇主拒绝员工撤回或取消辞职，并不构成解雇行为。 例外情况 一项重要例外适用于所谓的“非自愿辞职”情形，即雇主的行为使员工别无选择，只能辞职。在此情况下，雇佣关系的终止实质上源于雇主的违约行为。员工可根据《工业关系法》第20(1)条提出“被迫辞职”（即建设性解雇）的申诉。 构成重大违约的情形包括但不限于以下情况： （一）雇主违反雇佣合同中的重大条款； （二）来自上级的极端情绪压迫或精神压力； （三）极端敌对或不健康的工作环境； （四）无正当理由削减薪资、佣金或福利； （五）不合理地更改工作范围及／或职责； （六）无正当理由的降职或职位降级； （七）被调派或转任至超出原有雇佣范围的岗位等。 给雇主与员工的重点提示 对员工而言 （一）雇主存在根本性违约； （二）员工已明确就该违约行为提出抗议，以要求雇主改善或纠正情形； （三）辞职系直接因该违约而作出；以及 （
司法管理、连环暂缓令与滥用诉讼程序：法庭划清界限
核心要点 在Novabrite Lighting Sdn Bhd v Emrail Sdn Bhd（Balaranee Construction，介入人）[2025] 11 MLJ 275一案中，高庭明确表示，法庭不会允许欠债人以司法管理作为战术手段，来阻挠债权人执行行动，而非真诚地推进公司重整。高庭以滥用诉讼程序为由驳回司法管理申请，并认可债权人在司法管理触动自动暂缓令期间提交的清盘申请，同时作出把关令，规定日后任何新的司法管理申请均须先取得法庭许可方可提出。 此外，高庭亦强调《2016年公司法》下的法定前置条件必须被严格遵守；反复依赖自动暂缓令本身亦可能构成滥用诉讼程序，并且法院将主动干预, 即便是自行行使职权（ex proprio motu），以防司法管理机制被“武器化”对付债权人。 A. 背景事实 Balaranee Construction 是 Emrail Sdn Bhd 的无担保债权人，其债权来源于未支付的劳务费用。当Emrail 未能按约定还款后，Balaranee 发出了法定通知，并随后提呈清盘申请。 在发出法定通知后的数日内，Novabrite Lighting Sdn Bhd 就 Emrail 提出了司法管理申请（“司法管理申请”），并提名一名拟任司法管理人。然而，这并非首例。在大约四年期间内，共针对 Emrail 提出了 6 次司法管理申请，每一次申请均触发自动暂缓令，并在累计效果上长期限制债权人采取执行行动。 Balaranee 申请介入程序，主张该司法管理并非出于真诚的公司拯救或重整意图，而是属于一系列提交申请的模式，旨在利用法定暂缓令来阻止债权人行使权利。 B. 高庭的裁决 高庭驳回司法管理申请，准许Balaranee 介入，并裁定该司法管理申请构成滥用诉讼程序。法庭进一步认可在暂缓令期间提交的清盘呈请，并作出前瞻性的把关令。若日后拟为 Emrail 的利益提出任何新的司法管理申请或限制令申请，必须事先取得法庭许可。 (i) 法定前置条件属强制性要求 高庭指出，根据《2016年公司法》第 407(1)&n
刺破公司法人面纱：马来西亚联邦法院就董事对雇员公积金违规的责任作出裁定
如果公司未能履行其雇员公积金（简称“EPF”）的缴纳义务，董事个人在法律上会承担多大责任？法院在处理针对董事个人而非公司本身提起的诉讼时，会采取何种方式？对于面临财务困境或濒临倒闭的公司董事，这又意味着什么？ 在 Mohd Abdul Karim Abdullah & Ors v Lembaga Kumpulan Wang Simpanan Pekerja [2025] 4 MLJ 878 一案中， 马来西亚联邦法院针对《1991年雇员公积金法案》（简称“《雇员公积金法案》”） 作出了关键性解释，该裁决已成为所有公司董事必须了解的重要先例。 案情背景 1. 于2022年12月，雇员公积金局（EPF Board）（“答辩人“）针对 Serba Dinamik Group Berhad （“该公司“）从2021年9月至2022年7月期间总计超过300万令吉的未缴付公积金， 向当时在职的董事 （”上诉人“）提起了诉讼。 2. 此诉讼是由公积金局直接对董事个人提起诉讼， 而该公司本身未被指名或列为本案的诉讼当事人。 3. 此诉讼是在该公司面临严重财务困境期间发起的。该公司的债权银行已于2022年4月提交清盘申请。临时清盘人于2022年8月获委任，公司最终于2023年1月被正式命令清盘，临时清盘人继续担任清盘人职务 4. 基于该公司已进入清盘程序，上诉人主张，尚未缴清的公积金应由清盘人作为优先债务予以处理，而不应直接追究董事个人责任。上诉人进一步主张，临时清盘人才是未能履行偿还未缴清的公积金义务的责任方。 5. 上诉人也主张，公司作为雇主，是承担公积金义务的主要主体，应被列为共同被告。然而，鉴于该公司已进入清盘程序，若要起诉该公司，须事先取得法院许可。 6. 上诉人在此诉讼案件提出的一个核心法律观点，即根据《雇员公积金法案》 第46条，答辩人不能仅针对董事个人提起诉讼，而不同时起诉该公司。 7. 然而，答辩人坚持认为，起诉状在公司正式清盘之前已提交，且其所主张的未偿还公积金和违约时期均涉及上诉人担任公司董事期间。 8. 尤为重要的是，答辩人主张其根据《雇员公积金法案》第46条向上诉人追偿的权利是合法的，该条款规定了董事独立且分离的责任，使其对未缴纳的公积金款承担连带与个别责任（joint and several liability） 9. 高等法院认为本案不存在可供
电子发票对马来西亚转让定价的影响
前言 自2024年8月1日起，电子发票（e-Invoicing）已逐步成为马来西亚所有纳税人必须遵循的合规要求。此项数码化的税务合规与申报机制，对企业在转让定价（“TP”）政策方面产生重大影响，尤其是涉及关联方交易（“RPT”）时。 随着电子发票的开具、验证及申报需实时传送至马来西亚内陆税收局（“IRB”），跨国企业集团尤其需要将其转让定价文档（“CTPD”）与最新的合规标准保持一致。此外，通过 MyInvois网站上传及保存的所有交易及发票，将成为不止是IRB，也是马来西亚政府整体的重要数据库，用于提升对纳税人活动和跨境交易的透明度。 本期文章将探讨电子发票推行对转让定价文档及相关合规事项的影响。 1. 透过高级数据分析提升IRB监管能力 通过实时获取交易层级的数据，IRB可通过高级的数据分析与人工智能工具，在无需正式审计的情况下，即时识别非独立交易（non-arm’s length transactions）。 电子发票强制纳入马来西亚标准产业分类代码（MSIC），使IRB能够按行业对纳税人进行分组，并更精准地进行定价及利润率的基准分析。 这一技术进步促使企业需通过以下方式强化其转让定价立场： 为避免受到审查，电子发票数据与转让定价文件之间的一致性现已变得至关重要。 2. 实时数字化审计追踪以降低转让定价风险 电子发票与国内税收局（IRB）数据系统的整合，使交易数据能够实时传输，从而建立完整的数字化审计追踪机制，减少事后操作（如回溯日期或追溯调整）的可能性。 主要的转让定价影响包括： 为避免受到审查，电子发票数据与转让定价文件之间的一致性现已变得至关重要。 3. 跨境交易的透明度提升 电子发票使IRB能够即时获取所有涉及关联方的交易，包括跨境交易。例如，若某马来西亚公司针对来自外国关联方的服务开具自开发票（self-billed e-Invoices），总金额达每年RM11,150,000，则已超过马来西亚转让定价指引设定的 RM10,000,000门槛，从而触发需准备完整CTPD的要求。 同时，电子发票系统也设定了特定税务识别号码（”TIN”），如： 使IRB能更高效地追踪及监控跨境关联方交易。 4. 转让定价方法（TPM）的数字化转型 TPM是指纳税人用于编制完整CTPD的方法，以记录其在关联方之间就货物、服务及无形资产交易所采用的定价政策。 在各类方法中
马来西亚国家银行讨论文件: 人工智能在马来西亚金融领域的应用
今年8月，马来西亚国家银行（“国行”）发布了一份关于人工智能（AI）在马来西亚金融领域应用的讨论文件，阐述了其对金融领域采纳人工智能的看法，包括采用人工智能的风险与益处，以及相关的监管预期。尽管该文件并无约束力，但它反映了国行对金融领域使用人工智能的前瞻性态度，并提出一些问题，邀请业界反馈意见，以协助制定未来的政策方向。 在审阅该讨论文件后，可以将其大致分为4个主要部分，每一部分均对应国行征求公众反馈的重点领域： (i)未来人工智能监管的范围；(ii)金融领域采用人工智能的风险；(iii)现有金融领域监管框架的充分性；及(iv)人工智能的发展路径。 在本文中，我们将总结国行针对上述各项议题的观点，以及其向公众征求意见的问题。 1.未来人工智能监管的范围 国行承认人工智能是一股将重塑金融服务交付方式的变革，将重塑金融服务的运作方式。随着人工智能技术在金融领域的日益广泛应用，加之目前尚无全国性的人工智能监管框架，我们不能排除国行将制定行业性监管措施的可能性。 从讨论文件来看，国行似乎正在考虑对人工智能在金融领域的应用实施行业监管。然而，与任何人工智能监管一样，首要的挑战无疑是如何在监管框架下界定“人工智能”的定义。显而易见，在任何人工智能监管中，“人工智能”的定义至关重要，因为它将直接决定监管的适用范围。若定义过于宽泛，可能会将低风险的人工智能应用也纳入监管范围，使监管过于严苛并造成资源浪费；反之，若定义过于狭窄，则可能导致某些具有特定用途的人工智能应用脱离监管盲区。 在该讨论文件中，国行采用的人工智能定义如下： “指使用能够处理和分析大量数据的高级计算机系统，执行传统上需依赖人类智能的任务，包括生成内容或进行预测，以辅助决策过程。” 从根本而言，国行的目标是推动负责任的人工智能应用，以提升消费者的受益结果，维护金融体系的稳定，并持续增强公众对金融体系的信心。尽管金融领域被赋予尝试与探索人工智能应用的机会与“自由空间”，国行仍强调问责制的重要性，金融机构必须识别相关风险并采取相应的风险管理措施。在探讨可能实施行业性人工智能监管的同时，国行也向公众征询意见，以确立一个有助于提升清晰度、一致性及监管合规性的人工智能定义。 2.金融领域采纳人工智能的风险 人工智能在马来西亚金融领域的应用正快速升温。根据国行2024 年的行业调查，马来西亚大多数金融服务
敏捷与瀑布式软件开发方法：其差异如何影响合同条款
在瞬息万变的软件开发领域，合同框架必须与所采纳的开发方法保持一致。对于初学者来说, 过去数十年来，软件开发方法已因业界对更高效开发模式的持续探索而经历了深刻变革。 瀑布开发模式（Waterfall model）是早期常用的软件开发方法，开发人员以线性、顺序的方式推进开发过程，需求收集、系统设计、实施、测试和部署均依次分阶段进行。该流程要求在完成每一个阶段后方可进入下一个阶段，只有在整个软件开发生命周期完成后，客户才能收到其所委托的软件。尽管瀑布模型易于理解和实施，但其存在显著挑战，最终用户或客户只能在开发生命周期的尾端识别并发现问题或偏差。若这些问题或偏差需要投入大量精力加以纠正，则可能严重扰乱项目进度，并可能导致最终用户或客户承担额外成本。 敏捷开发模式 (Agile methodologies) 逐渐兴起是因为它有效解决了瀑布模式的主要缺陷。敏捷开发模式采用迭代式、灵活的软件开发方式，强调协作、适应性以及持续交付可运行的软件。 敏捷开发并非遵循固定的顺序，而是将项目拆分为称为“冲刺（sprint）”的小周期。每个冲刺通常对应于可用的产品增量交付，也就是说，每个冲刺的目标是产出一项可交付或可测试的软件功能。每个冲刺都会单独经历完整的开发生命周期，从开发到测试，在最终软件交付给终端用户之前，问题或偏差能够在早期被识别和解决。为便于理解，敏捷方法论可类比为逐节组装火车，一节一节车厢地构建，同时不断进行测试和改进。 尽管如此，瀑布开发模式仍受到许多企业的青睐，原因在于其在工作范围、时间进度和成本控制方面具有较高的可预测性与清晰度。一个项目究竟采用传统的瀑布开发方法，还是敏捷开发理念，将直接影响软件开发协议中的法律与商业条款。本文将探讨敏捷与瀑布开发模式在合同安排上的关键差异，并就如何根据不同开发模式制定契合的协议结构，提供实用指导。 1. 工作范围 由于瀑布模式与敏捷模式在软件开发方式上的根本差异，软件开发协议中的“工作范围”条款也必须作出相应调整，以契合两种模式的不同特点。 在瀑布开发模式中，软件开发商的工作范围通常在项目启动前即被详细界定。这包括即将开发的软件功能规格、技术要求及最终用户需求的各项细节。这些内容将于项目初期经过充分讨论与确认，并明确写入软件开发协议，作为协议的重要组成部分，并由开发商与客户正式确认签署。 在敏捷开发模式中，虽然协议仍需载明开发方的工